El presente reglamento regirá para la finca matriz y sus filiales a que esta escritura y que gobernará la

relación entre los dueños de lotes, fincas filiales y/o unidades en Condominios y todos aquellos hechos

relevantes que se encuentren de conformidad con la Ley respectiva en conexión con el presente

Condominio. Esta declaración regirá la adquisición de intereses y derechos en esta Propiedad a varias

personas, sujeto de las restricciones básicas de protección, condiciones, convenios, reservaciones,

arriendos, servidumbres y cambios hechos en este Reglamento. Los Condominios deberán ser

adquiridos, gravados, amortizados, arrendados, usados, ocupados y sujetos a mejoras de acuerdo a

este Reglamento, en concordancia con la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, número siete

mil novecientos treinta y tres del día veintiocho de octubre de mil novecientos noventa y nueve,

publicada en La Gaceta del veinticinco de Noviembre de mil novecientos noventa y nueve, así como la

Ley General de Planificación Urbana, así como con las declaraciones y regulaciones de las mismas, con

el propósito de mejorar y aumentar el valor deseable y atractivo de esta Propiedad en Condominio y sus

unidades. Todas las dichas limitaciones, convenios, condiciones, reservaciones, arriendos, cambios,

facilitaciones y restricciones quedan debidamente establecidas e impuestas a la Propiedad y cada una

de las unidades, para el beneficio del Condominio y cada una y todas las unidades individuales y

Dueños de una o más Unidades y los Dueños de los intereses de cualquier tipo de carácter en la

Propiedad o cualquier porción del mismo. Todas las limitaciones dichas, convenios, condiciones,

reservaciones, gravámenes, cargos, servidumbres y restricciones deberán correr sobre los inmuebles y

serán aplicadas a todas las Personas, físicas o jurídicas, que tienen o adquieren cualquier derecho,

título o interés en la Propiedad o cualquier parte del Condominio, cuando como propietario, inquilino,

tenedor, ocupante, o cualquier otro título le asistiera dentro de la propiedad destinada al Régimen de

Condominio. Cada una y todas las limitaciones, convenios, condiciones, restricciones, reservaciones,

cargas, servidumbres y cargos deberán ser considerados como una servidumbre equitativa, reclamable

por cualquier Propietario contra cualquier otro Dueño o cualquier otra Persona que pretenda un interés

en la Propiedad y deberán ser ejercitadas por la Asamblea General actuando a través de la Junta de

Directores y/o el Administrador.

día veintiocho de octubre de mil novecientos noventa y nueve, publicada en La Gaceta del veinticinco de

Noviembre de mil novecientos noventa y nueve, Ley General de Planificación Urbana, Ley de

Construcciones

descripción que de cada una de ellas se realiza en la presente escritura y que constituyen las áreas

privadas. Las Unidades deberán significar y referirse a los elementos de los Condominios que no son

poseídos en conjunto con los otros Dueños de las otras Unidades en el Condominio. Los límites de

cada Unidad deberán ser los mostrados y descritos en esta escritura y los planos definitivos que se

utilizan para su descripción; para los efectos de este reglamento y la asignación de las cuotas, serán

también consideradas unidades o fincas filiales aquellas de igual definición a la aquí indicada y que se

encuentren dentro de los condominios o fincas matrices secundarias.

delimitados en el Plano del Condominio. Áreas en Común deberá significar y referirse al Condominio

por entero, exceptuando las fincas filiales o unidades e incluye Áreas Comunes Restringidas. Las Áreas

Comunes deberán ser poseídas en fracciones unitarias indivisibles por los Dueños de todas las

Unidades como copropietarios en conjunto y deberán ser administradas por la Asociación de

Condóminos, su Junta Directiva y Administrador General como se dirá adelante; El uso del suelo,

zonificacion, utilización o destino de un sector de áreas comunes podrá ser modificado con la

aprobación del cien por ciento de los miembros propietarios. En caso de aprobarse modificaciones al

Plan de Condominio, la Junta Directiva será responsable por la elaboración de los planos y documentos

correspondientes y su tramitación para la aprobación de las mismas por parte de las instituciones

competentes en la materia. Son bienes comunes y en consecuencia del dominio inalienable e

indivisibles de todos los propietarios, aquellos que sean necesarios para la existencia, seguridad,

salubridad, conservación, ornato, acceso, apariencia y funcionamiento del conjunto residencial, así

como aquellos bienes que permitan a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su Unidad

Residencial.

Plano del Condominio como Áreas Comunes Restrictivas. Las Áreas Comunes Restrictivas deberán ser

tratadas para los propósitos de esta Declaración como Áreas Comunes, siempre que, de cualquier

manera, el uso y disfrute de las Áreas Comunes Restrictivas accesorias a cada Unidad como se

muestra en el Plano de Condominio deberá ser para el uso exclusivo y disfrute del Dueño de la Unidad

respectiva;

Área Común, accesoria a cada Unidad, como se muestra en el Plano del Condominio; en este artículo y

en todos los demás, deberá necesariamente entenderse el término UNIDAD como se ha descrito en el

puede ser persona individual o jurídica, y que será nombrado por la Asamblea General actuando a

través de la Junta Directiva y que estará encargado del mantenimiento y mejoras del Condominio;

operación y manejo del Condominio según sea determinado por la Asamblea General de condóminos,

incluyendo sin limitación, las cuotas de los Asociados de la Asociación de Condóminos;

pagar en base a su Unidad, independiente del tamaño de la Unidad o porción, debido a que se le ha

asignado el mismo valor relativo a cada Unidad;

instrumento de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, incluyendo todas las mejoras,

estructuras y derechos conexos.

habitacional establecida como tal dentro de los Planos de Diseño de Sitio aplicable y su Plano de

Catastro correspondiente;

Registro Público para el Condominio, y que pueden ser personas individuales o personas jurídicas,

exceptuando aquellos que tienen un crédito que es meramente de seguridad para el cumplimiento de

una obligación. El Desarrollador será un Propietario mientras sea dueño de una o más Unidades;

defecto en el diseño de sitio del condominio hayan sido destinadas para el estacionamiento de los

vehículos asignados para cada caso. El parqueo asignado a cada Unidad es designado como un Área

Común Restrictiva en el Plan de Condominio.

Filiales;

de condóminos;

del Condominio para velar por el cumplimiento de las Regulaciones Arquitectónicas del Condominio y

aquellos aspectos relacionados con el aspecto externo de las Unidades o Edificaciones, sean estas en

Áreas Privadas o Comunes, así como la revisión y aprobación de los Planos de Anteproyecto y/o

Constructivos, los cuales deben ser presentados por los propietarios o sus representantes previo a la

realización de una obra, Este comité y sus miembros deberán cumplir con los requisitos establecidos en

el Capítulo Seis; con el propósito de revisar y aprobación de las propuestas de desarrollo presentadas,

acorde con lo estipulado en el presente reglamento y en las regulaciones de desarrollo y lineamientos

urbanísticos y arquitectónicos del Condominio; Desde ahora queda establecido y expresamente

aceptado por los condóminos que toda y cualquier construcción necesariamente deberá ser sometida

como se dirá en el capítulo seis, a la aprobación previa de este comité. Mientras el desarrollador como

se define e indica más adelante, posea al menos una unidad de condominio, será quien designe a las

personas que integran el Comité Arquitectónico

cualquier otra entidad legal y jurídica con un interés en la Unidad, el Condominio o Propiedad;

Declaración; y

y necesarios para la inscripción del Condominio ante el Registro Público; incluye Planes Maestros,

Planos Maestros de Desarrollo y Planos de Diseño de Sitio aprobados por las Instituciones del Estado

correspondientes, y se refiere tanto para el Plano de Diseño de Sitio del Condominio Primario Nativa

como a los Planos de Diseño de Sitio de los Condominios Secundarios establecidos para tales efectos

Ventures S.A. constituida bajo las leyes de la Republica de Costa Rica o a quien designe y comunique

por escrito a los condóminos mientras aun sea propietaria directa o indirecta de al menos una unidad de

aquellas regulaciones adicionales a aquellas establecidas en este Reglamento, las cuales regirán el

desarrollo urbanístico y arquitectónico interno de las propiedades, con el fin de mantener una

la construcción de una obra o edificación.

otra persona que tenga o reclame tener una propiedad en relación con una Unidad, el Condominio o

Propiedad, incluyendo, sin limitaciones, Propietarios, residentes, invitados, inquilinos, o sub

arrendatarios de Unidades o con cualquier otro carácter en la Propiedad y será gobernado por la Ley de

Reguladora de la Propiedad en Condominio y esta Declaración.

mantenido, traspasado, amortizado, alquilado, usado, ocupado y mejorado sujeto a este Reglamento.

Todas las limitaciones, convenios, condiciones, reservaciones, gravámenes, cargas y restricciones en

este Reglamento quedan aquí establecidos e impuestos a cada Unidad y sobre la Propiedad para el

beneficio del Condominio y todas y cada una de las Unidades y Propietarios. Esta Declaración deberá

correr con la propiedad y deberá concernir a todas las Personas que tienen o adquieren cualquier

derecho, título o interés en una Propiedad, Unidad o cualquier otra parte, cuando como Dueños únicos,

en conjunto, poseedores, ocupante o en cualquier otro carácter. Estas disposiciones aplicarán para todo

futuro adquirente de derechos reales sobre cualquiera de las unidades residenciales y por cualquier

persona que a cualquier título uso o goce de ellas. Esta Declaración deberá ser considerada y deberá

ser interpretada como una Servidumbre equitativa, ejecutable por la Asamblea General actuando a

través de la Junta Directiva y/o Administrador.

en esta Declaración, convienen y están de acuerdo que la administración del condominio deberá ser en

concordancia con lo provisto en este Reglamento y la Ley de Reguladora de la Propiedad en

Condominio, incluyendo cualquier ley adjunta y reformas, cambios y modificaciones que podrían ser

adoptadas de tiempo en tiempo por la Asamblea General.

deberá ser resuelto en concordancia con la alternativa de resolución de conflictos que se establece en

este reglamento.

General; (b) la Junta Directiva, (c) el Administrador.

será un Miembro de la Asamblea General.

Propietarios, los Co-Propietarios deberán estar representados por una sola persona que será designada

por ellos para actuar como la responsable en representación de los Co-Propietarios, el cual actuará,

como Propietario representante ante la Asamblea General y/o la Junta Directiva, según corresponda, en

el entendido de que la simple mayoría de votos de los co-propietarios de una misma filial elegirá al

representante ante la Asamblea General; esta regulación correrá de igual manera para los condominios

secundarios, quienes deberán elegir a un representante o autorizar a su administrador para que les

represente en la Asamblea General o Junta Directiva del Condominio Primario. .

podrán ser Miembros de la Asamblea General y ejercer sus derechos y privilegios de la membresía en la

Asociación incluyendo los derechos a voto. Las transferencias del titulo de una Unidad operarán

automáticamente la transferencia de membresía en las Asambleas Generales al nuevo Propietario.

fungiendo bajo un Poder Legal, debidamente presentado al Administrador, previo a sesión ordinaria o

extraordinaria de Asamblea General del Condominio, poder que deberá necesariamente de cumplir con

lo establecido en el Código Notarial; de igual manera el representante de una persona jurídica que

asista en representación de ésta como propietaria de una unidad de condominio, necesariamente

deberá presentar de previo a la asamblea, certificación notarial de personería jurídica que acredite su

personalidad y que hubiere sido emitida con no más de dos meses antes de la fecha de la asamblea.

Ley y esta Declaración, incluyendo, sin limitaciones; el derecho a: (a) Aprobar y recaudar cuotas de

mantenimiento de los propietarios y lograr su pago de conformidad con esta Declaración. (b) aprobar

cuotas especiales; (c) elegir y remover a miembros de la Junta Directiva; (d) ratificar la elección por la

Junta Directiva del Administrador; (e) aprobar los estados financieros anuales de la Asociación,

preparados por la Junta Directiva; (f) adoptar los reglamentos y reglas que implementen esta

Declaración; (g) Aprobar cualquier adición o modificación de esta Declaración. (h) aprobar cualquier

extensión o modificación del Área Común; (i) terminar el Condominio y el Régimen de Propiedad

Horizontal creado por esta Declaratoria; (j) vender o traspasar el Condominio o cualquier edificio dentro

del Condominio que sea de área común; (k) ratificación del nombramiento del administrador del

Condominio; (l) en general, decidir todos aquellos puntos que son del interés común para el Condominio

y sus Dueños y Unidades, tomando en cuenta en todo momento el uso común y disfrute de la Propiedad

y Condominio por los condominios.

una fecha y tiempo determinado por la Junta. La Junta enviará una convocatoria de la reunión mediante

una carta dirigida al Dueño a la dirección de correo que aparece en el archivo que se encuentra en la

Asociación y publicará una nota de la reunión en el periódico de más alta circulación en Costa Rica.

Una reunión de la Asamblea General también será convocada por los propietarios representando

cuando menos un veinte por ciento de las Unidades a través de una convocatoria dada en la manera

antes indicada.

de la Asamblea General es de al menos de las dos terceras partes de las unidades, sin importar el

tamaño de la Unidad debida al mismo valor asignado a cada Unidad. En el evento de que el quórum no

esté presente en la primera llamada, una segunda llamada será convocada en no menos de veinticuatro

horas luego de la primera llamada, notificando a los miembros que el quórum no estaba presente

durante la primera llamada. El quórum necesario para poder llevar acabo una reunión de la Asamblea

General en la segunda llamada deberá no ser menor a la mitad de las unidades.

una mayoría simple de esos votos representados por miembros presentes que constituyen un quórum,

exceptuando aquellos casos en que la Ley o esta Declaración específicamente requieren una votación

mayor. Todas las decisiones tomadas en un quórum a través de una reunión debidamente notificada

deberán concernir a todos los miembros.

independientemente del tamaño de la unidad o proporción debida al mismo valor relativo de cada

Unidad.

por el Vicepresidente de la Junta si el presidente no está presente. En caso de ausencia del Presidente

y el Vice-presidente, existiendo quórum los presentes designaran por mayoría simple al director que

presidirá la asamblea. Los puntos de cada reunión serán mantenidos por el secretario de la Asamblea

quién distribuirá copias de los puntos a los presentes en la Asamblea.

deberán ser colocadas en un libro de resoluciones como se indica por la Ley. Las resoluciones deberán

ser notariadas y registradas en el registro público así como autorizadas por la Asamblea General.

cuales quede expresamente autorizado por esta declaración o las ordenanzas que sean

razonablemente necesarias para reforzar cualquiera de las previsiones de esta Declaración, y para

llevar acabo y elaborar sus deberes y responsabilidades. En el ejercicio de sus derechos la Asamblea

General podrá heredar autoridad a la junta y/o Administrados para actuar en su nombre en el actuar de

sus deberes y responsabilidades siempre y cuando esa obligación no viole la Ley.

nombrados como se indica a continuación. (a) El Desarrollador nombrará la primera junta que durará

dos años. Los Directores nombrados a la primera Junta no necesariamente serán Propietarios; (b) Al

expirar la primera Junta, una nueva Junta deberá ser nombrada. El Desarrollador tendrá siempre el

derecho de nombrar un Director que podrá ser o no propietario; (c) en el momento en que se expire el

término inicial, los miembros deberán tener el derecho de nombrar cuatro Directores, los cuales todos

deberán ser propietarios. Todos los Directores elegidos por los miembros deberán ser nombrados en

una reunión propiamente convocada de Asamblea General. Cada Director deberá servir por un periodo

de dos años, a no ser que se remueva y sea reemplazado por los miembros en una reunión

propiamente convocada, la cual será llamada por cualquier miembro para este propósito.

cumplir las decisiones de la Asamblea General, la recolección de cuotas y adopción de reglas que

implementen y resoluciones que tome la Junta de cuando lo estime conveniente.

decisiones de las Junta deberán ser tomadas por el voto afirmativo de una mayoría simple de los votos

presentes, ya sea en persona o por Poder, en una reunión propiamente convocada, en la cual el quórum

requerido esté presente.

evento de que un quórum no se presente en una reunión propiamente convocada de la Junta, ningún

acuerdo de la Junta podrá ser tomado en tal reunión. No obstante, los miembros de la Junta presente en

dicha reunión tendrán el derecho de convocar a una segunda reunión de la junta para el propósito de

discutir y votar en los asuntos, incluidos en la convocatoria a la primera reunión, pero dando no menos

de dos días hábiles de anticipación para enviar una nota escrita a todos los miembros de la junta, dicha

nota escrita deberá incluir una re - incorporación de los asuntos en la primera convocatoria. Todas las

resoluciones de la Junta de la segunda convocatoria, se aprobarán por el voto afirmativo de la mayoría

simple de los miembros votantes presentes.

miembro se len ha dado al menos cinco días hábiles de anticipación una nota por escrito. Dicha nota

por escrito deberá ser entregada personalmente, enviada por el correo o facsímil a la dirección dada

para notificaciones, por tal Director a la Junta. Dicha nota por escrito deberá incluir una descripción de

cada uno de los asuntos a tratar en la reunión dicha.

a través de cualquier otro medio aprobado por la Junta. No será necesaria la convocatoria cuando se

encuentre reunida la totalidad de los miembros de la Junta Directiva y en sus acuerdos así se haga

saber.

secretario, un tesorero y un vocal, además de aquellos otros oficiales y comités de la Asociación, de

entre miembros asociados, como lo determine la Junta de tiempo en tiempo. Dichos oficiales y

miembros de comités deberán ejercer ad honorem a la discreción de la Junta.

Ante la Asamblea General para la administración diaria de la Asociación. El administrador no

necesariamente deberá ser miembro o propietario de la Asociación. Los términos de empleo,

responsabilidades y paga compensatoria para el Administrador deberán quedar establecidos por la

Junta como un gasto común y referido a la Asamblea General para su aprobación en su próxima reunión

regular programada. La Asamblea General podrá dar al administrador un poder legal que estime

necesario para actuar en nombre de y en representación de los asociados en el desarrollo de sus

responsabilidades.

Junta pudiendo ser algunas las siguientes: (a).- La contratación y compra de bienes y servicios a

nombre de la Asociación por un presupuesto establecido por la Junta y aprobado por la Asamblea

General (b). Todo aquello en conformidad con la Declaración y reglamento; (c). Ejecutar este

reglamento, ordenanzas y reglas y regulaciones dictadas por la Junta y la Asamblea General; (d) Todos

aquellos actos razonables y necesarios para mantener y preservar el bienestar, del proyecto y de los

propietarios, unidades y personas autorizadas a estar en la propiedad; (e), Todos los actos necesarios

para preservar el uso y disfrute del Condominio por los Propietarios y personas autorizadas para estar

en la propiedad. (f); al cobro de las cuotas generales y especiales e impuestos debidamente tasados

por la Asociación sobre una Unidad o parcela de Condominio; (g). Elaboración y emisión de los recibos

por el pago de cuotas y certificados de cuotas vencidas de valores los cuales constituirán un gravamen,

que le dará a la asociación el derecho de exigir el cumplimiento judicial cuando exista un certificado de

contador público y avalado por un abogado o cualquiera otro mecanismo legal para el cobro de las

cuotas insolutas. (h). Contratar, despedir y supervisar empleados de la Asociación en el desarrollo de

las responsabilidades de sus trabajos; abrir y mantener una o mas cuentas corrientes en nombre de la

Asociación para el depósito y pago de los gastos comunes; (i) autorizar arreglos de emergencia y tomar

acciones urgentes para prevenir y proteger la propiedad del condominio; (j) representar a la Asociación

en reuniones de la comunidad en general que puedan afectar el condominio como un todo; (k) si se

necesita, establecer cuentas individuales para cada propietario en relación al pago de impuestos

municipales y territoriales.

poseídas en fracciones indivisibles de unidad por propietario de todas las unidades como tenedores en

conjunto y deberán ser gobernadas por este capítulo. Los derechos de cada propietario en las áreas

comunes serán inherentes a la unidad y no podrán ser separados de una parcela de condominio, ni

serán divididos, ni trasmitidos independientemente de una unidad, alienados o gravados excepto que

sea en conjunto con una parcela de condominio.

comunes que no sean área común restrictiva, sujeta a lo siguiente: (a). El derecho de la Junta con

autorización de la Asamblea General de suspender el derecho y de utilizar cualesquiera facilidades

recreativas en las áreas comunes para un propietario para cualquier periodo durante el cual las cuotas

de mantenimiento de esa unidad estén sin pagar; y por un período que no exceda treinta días por

cualquier infracción de las reglas publicadas de la Asociación. Ninguna suspensión deberá hacerse

efectiva a menos que al propietario se le hayan dado quince días después de la notificación de la

suspensión y de los motivos por los cuales se hace esto al propietario se le dará una oportunidad de ser

escuchado por la Junta, oral o por escrito, con no menos de cinco días con anterioridad a que entre en

efecto la fecha de suspensión. La notificación deberá ser dada al propietario a través de cualquier

método determinado como razonable para proveer notificaciones; (b). El derecho de la Junta con

aprobación de la Asamblea General, para destinar o transferir todo o cualquier parte del área común a

cualquier entidad pública, autoridad u compañía pública de servicios u otros propósitos similares y

sujeto a las condiciones que estén acordadas por la Junta y la Asamblea General; (c). El derecho de la

Junta con la aprobación de la Asamblea General, para pedir dinero prestado para mejorar las áreas

comunes; (d). Derecho a acceso, ingreso y egreso de los otros propietarios a las áreas comunes y el

derecho de instalación y el uso de servicios públicos en la áreas comunes para el beneficio de las

unidades, sujeto a reglas y declaraciones adoptadas por la Junta; (e). El derecho de la Junta con la

aprobación de la Asamblea General para dar mantenimiento, crear servidumbres de acceso y servicios

públicos sobre las áreas comunes a favor de otros. (f), el derecho de la Junta con la aprobación de la

Asamblea General para aprobar reglas y declaraciones para gobernar las áreas comunes, (incluyendo

reglas y declaraciones), que restrinjan el parqueo en áreas comunes y el gobierno de los condominios.

relativas a su unidad para su uso autorizado.

sus agentes de venta, empleados y contratistas independientes tendrán: (a). Un derecho de ingreso no

excluyente, egreso y acceso dentro y en el área común para el propósito de hacer arreglos a esa área y

para el propósito de construir, mercadear y mantener el condominio; y (b). El derecho del uso no

excluyente del área común del condominio para el propósito de mantener oficinas de ventas con

anuncios para mercadear las unidades al público hasta cuando las unidades del condominio hayan sido

vendidas por el Desarrollador. El uso de las áreas comunes por el Desarrollador y sus agentes no

deberá interferir irracionalmente con el uso de las áreas comunes de los otros miembros de la

asociación.

conexión con el uso propuesto de unidad, su derecho con respecto al uso de las áreas comunes y

facilidades a los miembros de su familia, sus huéspedes, sus inquilinos que residan en su unidad.

siguientes estándares: (a) toda la basura y desperdicios recolectados en las áreas comunes deberán ser

removidos prontamente y esas áreas comunes deberán ser mantenidas limpias y fuera de desperdicios

y basuras, excepto en las áreas comunes restrictivas, las que deberán mantenerse limpias y fuera de

desperdicios y basura por el propietario de la unidad anexo a dicha área (b). Todas las áreas verdes y

material vegetal deberá ser mantenido con la sana y prospera condición, libre de hierbas, basuras y

desperdicios, (c) ningún edificio, estructuras u otras mejoras (que no sean líneas de servicios públicos)

podrán ser construidas, edificadas, ubicadas o mantenidas en las áreas comunes, excepto que lo

contrario sea determinado por la Junta como de mejor interés para la Asociación.

mejoramiento de las mismas incluyendo calles, facilidades de drenaje, calles con alumbrado, espacios

abiertos, corredores biológicos y cercas, en buena apariencia y en constante reparación. La Asociación

deberá proveer el mantenimiento de las áreas verdes y la jardinería para remplazar árboles, plantas,

zacate y otros materiales vegetativos ubicados en las áreas comunes por el Desarrollador, es

absolutamente prohibido para los condóminos, el sembrar, colocar, instalar o de cualquier otra forma,

plantas y adornos fuera de su área privativa, siendo que únicamente la administración y la asociación

del condominio podrá disponer del material vegetativo en las áreas comunes, tales como plantas

ornamentales, árboles, arbustos y cualquiera otro. El administrador quedará autorizado a remover a

costo del condómino, cualquier planta de cualquier tipo o adorno, que cualquier condómino hubiere

colocado en alguna de las áreas comunes, aun y tratándose del área adyacente a su área privativa.

las áreas comunes en buenas condiciones.

del recinto habitacional, excepto en una emergencia que amenaza con dañar otras unidades), así

cuando sea necesario para construcción, mantenimiento y reparaciones de emergencia de las áreas

comunes o, si fuese necesario, para el beneficio de los dueños en conjunto, incluyendo mantenimiento

y reparación en la superficie, tuberías de drenaje y facilidades. Cualquier daño causado a una unidad

por la entrada de la Asociación, deberá ser reparado por la misma a costo de ella. Cuando una unidad

de condominio aun no construida, no fuere debidamente atendida en cuanto a su limpieza de maleza y

plantas por parte del propietario de la unidad, El Administrador le conminará mediante carta para que

proceda en un plazo no mayor a siete días con la respectiva limpieza; si el propietario no hiciere caso de

esta solicitud, el administrador expresamente estará autorizado para proceder a la limpieza de la maleza

y matorral y su costo, el cual deberá ser el más alto del mercado, será cobrado en las cuotas de

condominio al propietario que hubiere descuidado su lote y no lo hubiere limpiado cuando se le requirió.

Es entendido que mientras el propietario no hubiere pagado el costo de la limpieza a la que aquí se

hace referencia, sufrirá las consecuencias de encontrarse en mora con las cuotas de condominio,

entendiéndose esos cobros adicionales como cuotas individuales como se define en el artículo cuarenta

y dos, inciso d.

pudieran tener hasta dos construcciones diferentes en su superficie y de acuerdo a los lineamientos del

Comité de Arquitectura, el artículo anterior se refiere a todas y cada una de las construcciones que

existan en el área restringida de una determinada unidad.

estado y apariencia todos los elementos de sus unidades y áreas comunes restrictivas adyacentes a sus

unidades incluyendo en el interior de las Unidades, y en las construcciones si las hubiere, balcones,

paredes, patios, pasadizos, áreas verdes internas y el drenaje que sea parte de la unidad y las áreas

comunes restrictivas (con la excepción, si existen, cuando, el mantenimiento sea de responsabilidad de

la Asociación), así que la Unidad deberá tener una apariencia impecable libre de hierbas, basura y

desperdicios.

las áreas verdes o cualquier otra obra o alterar las áreas comunes o interferir o impedir al Desarrollador

o la Asociación el mantenimiento de las áreas comunes, tal y como se ha establecido en el artículo

treinta cuatro anterior.

servidumbres sobre la propiedad para el propósito de operar en uso entendido, entendiendo sin

limitación, servidumbres para instalaciones, drenaje, líneas de alcantarillado y líneas de servicios

superficiales. En concordancia con lo anterior el dueño aquí mismo conviene y esta de acuerdo que de

tiempo en tiempo podría emitir al Desarrollador servidumbres y cargas sobre la propiedad como el

Desarrollador así lo requiera; provisto, de cualquier manera, que todos estas servidumbres deberán

estar en lugares aprobadas por cualquier dueño que se vea afectado, dicha aprobación no será negada

irracionalmente y, si involucra áreas comunes restrictivas, las servidumbre deberá ser de tal naturaleza

que no interfiera irracionalmente con el uso y disfrute de la propiedad para su uso propuesto. El

Desarrollador esta de acuerdo en indemnizar a la asociación y propietarios de todas las perdidas frente

a terceras partes contra el propietario o daños resultantes del uso de cualquier servidumbre otorgado

conforme a este artículo. Además, el Desarrollador deberá indemnizar a la asociación y a los

propietarios por cualquier condena en contra de la asociación y cualquier propietario según una Corte de

Jurisdicción competente, en conexión con alguna acción o arbitraje sobre el uso de cualquier

servidumbre otorgada según con este artículo que ocurra cuando la asociación esté controlada por el

Desarrollador.

del condominio. El Plan del Condominio será enmendado únicamente con el voto afirmativo del cien por

ciento de los propietarios. El Plan de condominio deberá estar en concordancia con la Ley de Propiedad

Horizontal y esta declaración.

manifiesta estar de acuerdo en llenar cada uno y todos los acuerdos contenidos en esta declaración,

incluyendo sin limitación, el acuerdo y obligación de pagar cuotas a la asociación de condóminos.

Además, cada propietario de Unidad al suscribir la escritura de la Unidad, se exprese o no en ese acto,

está obligado al pago de las cuotas a la asociación. Para efectos de esta declaración, el término “cuota”

significa: (a) Cuotas Ordinarias, las cuotas fijadas por la asamblea anual de condóminos, la cual se fijará

de conformidad con lo que al efecto y mediante razonamiento presente la Junta Directiva a la Asamblea.

(b) Cuotas especiales; aquellas necesarias para el cumplimiento de una obra determinada para el

bienestar de los condóminos y que sin ser de emergencia requiera de la colaboración adicional de los

condóminos; (c) Cuotas de emergencia; aquellas necesarias y que a criterio de la Junta Directiva o

mediante excitativa del Administrador, sean necesarias para reparar daños causados por fuerza mayor o

acto de Dios o bien que de no aplicarse la medida de emergencia pudiera suponer un daño mayor al

Condominio; (d) Cuotas individuales, aquellas asignadas a cualquier de los condóminos por

incumplimiento de lo establecido en el presente reglamento o que de acuerdo a la necesidad y

razonablemente fundamentado requiera que un miembro individual o varios paguen este tipo de cuotas.

En cualquiera y todos los casos en que la palabra cuota se utilice en el presente reglamento, se

entenderá que su denominación será en Dólares, moneda de curso legal de los Estados Unidos de

América, siendo que puede la misma, independientemente del tipo de cuota del que se trate, puede ser

pagada en colones al tipo de cambio de referencia del día de su pago. Cada cuota, en conjunto con sus

intereses de mora, costos y tarifas razonables de abogados, será la obligación personal del propietario

de la Unidad y garantizado por un gravamen en contra de la Unidad y a favor de la Asociación. Es

entendido y expresamente aceptado por los condóminos y especialmente por los representantes y

dirigentes de los condominios o matrices secundarias, que las unidades que existan

independientemente del número en los condominios secundarios, pagarán igual cuota individual que las

unidades individuales del condominio primario, de forma tal que colaboren con el presupuesto general

de este condominio cual si se trataren de condominios o unidades primarias, sea entonces que a

determinado número de unidades de condominio secundario, igual número de cuotas de mantenimiento

a las del condominio primario tendrán que pagar; además de las cuotas de mantenimiento asignadas

aquí para las unidades individuales de los condominios secundarios, estas tendrán que pagar la parte

correspondiente a su cuota de condominio particular según se asigne en sus propias asambleas de

condóminos. Lo anterior en virtud de que la conformación geográfica y diseño del condominio primario

beneficia de igual manera a los condominios secundarios como un todo.

exclusivamente para: (a) Promover la recreación, salud, seguridad y bienestar de los propietarios y

usuarios del Condominio; (b) para el mejoramiento y mantenimiento de las áreas comunes; (c) pagar las

cuotas de la Asociación frente a las autoridades públicas; (d) Pagar en las cuentas generales de utilidad

del condominio, tales como agua, mantenimiento de las zonas verdes y todos los servicios de las áreas

comunes; (e) establecer reservas para reparaciones y remplazamiento de estructuras y mejoramiento de

la propiedad; (f) los costos y salario del administrador; (g) los costos de cobrar las cuotas; (h) el costo

de seguros y garantías; (i) cualquier juzgamiento o condena en contra de la asociación y (j) costos

incurridos por la asociación para hacer que los propietarios cumplan con esta declaración y las reglas

adoptadas por la Junta.

incluyendo el establecimiento de cuentas de reservas, y en el presupuesto anual aprobado por la Junta

y la Asamblea General.

por la Junta, cuando la Junta determina que los fondos disponibles de la asociación son o se convertirán

en inadecuados para cumplir los gastos de la asociación por el año fiscal. Las cuotas especiales

deberán ser cobradas en una base mensual y uniforme por unidad. Si la cuota especial es establecida

durante un año calendario, esta deberá ser prorrateada durante los meses restantes en ese año, en el

cual fue evaluada, a menos que lo contrario sea determinado por la Asamblea General.

la asociación a un miembro individual para reembolsarle a la Asociación los costos incurridos en lograr

el cumplimiento a un miembro o su unidad en concordancia con las provisiones de esta Asociación y el

Reglamento. Una cuota individual solo será impuesta una vez por no menos de un cincuenta y uno por

ciento de las unidades después de notificada y dar una oportunidad de una audiencia al propietario

involucrado frente a la Asamblea General.

disposiciones del Capítulo dos para aprobar cualquier incremento en las cuotas regulares o especiales

con no menos de treinta, y no más de sesenta días antes de entrar en vigencia tal cuota regular o

especial.

suficientes para cumplir con las obligaciones de la Asociación según lo aprobado por la Asamblea

General.

cuota de emergencia sólo podrá hacerse efectiva en una situación de emergencia definida como una o

mas de las siguientes: (a) un gasto extraordinario requerido por orden de una Corte, (b) gasto

extraordinario para mantener o reparar el Condominio en donde la asociación es responsable, cuando

ésta represente esto una amenaza a la seguridad de las personas o si se descubre que existe un daño

dentro del condominio; (c) si existe un gasto extraordinario necesario para reparar o mantener el

condominio donde la asociación es responsable y que no fuera razonablemente predecible por la Junta

a la hora de preparar y distribuir el presupuesto operativo anual. Sin embargo, antes de la imposición o

recolección de una cuota de emergencia la Junta deberá aprobar una resolución conteniendo

explicaciones del gasto extraordinario y el porqué el gasto no pudo ser razonablemente predeterminado

en el presupuesto, y la resolución deberá ser distribuida a los miembros con la nota de cuota de

emergencia. La cuota de emergencia deberá ser establecida a una tasa uniforme y deberá ser

recolectada en los treinta días posteriores a la notificación.

número uno entre el total de unidades independientemente del tamaño de la unidad, debido al valor

relativo igual de cada unidad.

día del mes calendario siguiente a la transmisión de la primera unidad a una tercera parte compradora.

La Junta, con la aprobación de la Asamblea General deberá fijar el monto de la cuota regular a fijar a

cada unidad al menos treinta días en adelanto a cada periodo de cuota regular. Notificación por escrito

de la cuota regular deberá ser dada a cada propietario. Las fechas de pago para todas las cuotas

deberán quedar establecidas por la Junta. Las cuotas podrán ser cobradas mensualmente o como la

Junta así lo determine.

declaración será una deuda del propietario de dicha unidad en el momento que la fecha de la cuota sea

efectiva. Cualquier cuota que no sea pagada en los treinta días después de la fecha de vencimiento

será morosa y comenzará a generar intereses treinta días después de la fecha de vencimiento, a la

tasa de un quince por ciento anual, más un cargo por pago atrasado de diez dólares por día

comenzando treinta días después de la fecha de vencimiento, o como se haya indicado en la Ley. El

monto de la tarifa por pago tardío será ajustado según la Ley. En el evento de incumplimiento por

cualquier propietario de pagar una cuota cuando se venza la misma, la Asociación tendrá los remedios

del Capítulo Ocho. La Asamblea General podrá establecer reglas y procedimientos para dos períodos

de gracia, que la Asociación dará bajo este Capítulo, en el evento que un propietario falle en la

obligación de pagar su cuota. Todas las cuotas y los cargos serán depositados en un Banco Comercial

escogido por la Asamblea General actuando a través de la Junta, en una cuenta a nombre de la

Asociación. El administrador y la Asamblea General tendrán control de dicha cuenta y serán

responsables de mantener registros adecuados en todo momento.

deberá será prioritaria al gravamen de una hipoteca la cual deberá pagar los pagos tardíos, intereses,

costos de reconexión y tarifas razonables de abogados, de previo a la obtención del título y su

inscripción.

certificado firmado por un oficial de la asociación o el administrador indicando el estado de las cuotas

de la unidad. Tal certificado será obligatorio para la asociación de acuerdo a su fecha. La asociación

podrá imponer un cargo para cubrir las costas administrativos de emitir dicho certificado, por la Junta.

cuotas exigidas por la asociación por la renuncia del uso y disfrute de las áreas comunes o abandono de

su unidad.

cobrados a su unidad como electricidad, cable y teléfono. La asociación será responsable del pago de

responsabilidades sobre los servicios de las áreas comunes y utilizados por el condominio.

Inmuebles y cuotas cargadas a su unidad. En el evento de que el condominio en su totalidad reciba un

solo impuesto de bienes inmuebles para todo el conjunto, la Junta deberá hacer una asignación clara

entre las áreas privativas individuales, basados en el valor relativo de cada componente. Impuestos y

cuotas asignados a las unidades por la Junta deberán ser pagados por cada unidad en una base

prorrateada independientemente del tamaño debido al mismo valor relativo de toda unidad. La

determinación de la Junta será obligatoria a los propietarios. El administrador está autorizado por la

Asamblea General para hacer los arreglos con las autoridades apropiadas para abrir cuentas

individuales independientes en relación con el pago de los impuestos de bienes inmuebles e impuestos

municipales.

exclusivo de operar un servicio de renta de condominios, bajo las guías que la Asamblea General

apruebe por simple mayoría de votos. . Para estos propósitos, el pool de renta del condominio es un

arreglo al cual una o más unidades dentro del condominio se ponen a disposición para ser alquilados a

través de un servicio central de reservaciones. Cada dueño está de acuerdo de que todas las

reservaciones se administren por un servicio operado por el Desarrollador. Es entendido que algunos

propietarios han adquirido derechos a este respecto y que han documentado en los archivos del

desarrollador; estos propietarios serán considerados como anteriores a estas modificaciones y

mantendrán sus derechos mientras la propiedad les pertenezca a ellos y que aquellos derechos no

rompan ninguna de las normas establecidas en este reglamento.

graduación, arreglo de zonas verdes, excavaciones, modificaciones, decoraciones, pinturas o

reconstrucciones de los exteriores visibles o cualquier mejora, incluyendo en una residencia principal o

accesoria, los patios o cercas en ninguna unidad o dentro de las áreas comunes de la asociación

deberán ser emplazada o llevada a cabo hasta que las especificaciones enseñando la naturaleza,

diseño, clase, estilo, tamaño, altura, ancho, color, materiales y ubicación hayan sido sometidos y

aprobados por escrito por el Comité Arquitectónico de Nativa Resort, comité a estar integrado por no

menos tres y no mas de cinco personas. Todos los miembros del Comité Arquitectónico deberán ser

nombrados y remplazados por el Desarrollador hasta que el Desarrollador haya vendido todas las

unidades del Condominio. A partir de ese momento, todos los otros miembros del Comité Arquitectónico

deberán ser escogidos y remplazados por la Junta. La Junta se podrá nombrar ella misma como Comité

Arquitectónico, si así lo decide. Los miembros elegidos de ese comité por el Desarrollador no

necesariamente deberán ser propietarios del Condominio. Los miembros escogidos para integrar el

Comité Arquitectónico por la Junta Directiva deberán ser propietarios en el condominio. Las personas

que presenten propuestas o planes y especificaciones al Comité Arquitectónico (persona es referida

como “aplicante”) deberá obtener, un recibo fechado de dichos planos y especificaciones y dar al

Comité Arquitectónico la dirección a la cual las comunicaciones de ese comité dirigidas al aplicante

deberán ser comunicadas. Adicionalmente a la aprobación del Comité Arquitectónico, ciertas mejoras a

las unidades o en las áreas comunes de la Asociación, previamente aprobadas por dicho Comité,

deberán tener todos los permisos de construcción u otras aprobaciones de las agencias

gubernamentales que apliquen a dicho condominio.

su aprobación solamente si está de acuerdo en que la construcción, alteraciones, adiciones u otras

actividades de construcción contempladas aquí mismos en los lugares indicados, no serán en

detrimento de la apariencia del Condominio y sus alrededores en la propiedad entera. Las apariencias

de cualquier mejora deberán ser realizadas en armonía con los alrededores, y su estructura, el aspecto

arquitectónico de las construcciones, alteraciones, reparaciones, ampliaciones y modificaciones deberán

ser coincidentes con la arquitectura original y el diseño del condominio que para todos los efectos se

establece desde ahora, será en protección de las áreas verdes y de carácter eminentemente ecológico.

planes y especificaciones, a que se efectúen cambios que considere apropiados, y podrá requerir que le

presenten planes adicionales u otra información necesaria para aprobar o desaprobar el material

suministrado. Hasta que se reciba todos los planos, especificaciones u otros materiales necesarios y

requeridos por el Comité Arquitectónico, este comité podrá posponer la revisión y aprobación del

proyecto. Previo a la ejecución de Planos Constructivos, el aplicante deberá presentar ante el Comité un

juego completo del Anteproyecto de la obra a realizar, en hoja tamaño doble carta como mínimo y en

una escala no menor a uno:cien. Se deberá incluir adicionalmente un juego de dichos planos reducido a

tamaño carta. En estos se deberá incluir como mínimo la siguiente información: Localización y

Ubicación, Planta de Conjunto y Planta de Distribución Arquitectónica, Planta de Techos, Fachadas y

Cortes. Se recomienda adicionar esquemas de detalles y elementos arquitectónicos a implementarse en

la obra. El Comité contará con un periodo de 10 días hábiles a partir de la presentación de la

documentación completa, para emitir criterio sobre el mismo, ya sea en forma de aprobación o rechazo,

en cuyo caso deberá incluir las razones del mismo. Una vez aprobado el Anteproyecto, el aplicante

podrá presentar los Planos de Construcción y Especificaciones del proyecto en cuestión, los cuales

deberán ser presentados ante el Comité previo al trámite de solicitud de los Permisos de Construcción

ante las agencias gubernamentales correspondientes. Dicho comité contará con diez días hábiles para

revisar y verificar de que los mismos no presentan una configuración, diseño, elementos o acabados

distintos a los previamente aprobados en el Anteproyecto, y en caso de aprobarse los mismos, sellará

dichos planos en señal de aprobación. Este sello deberá estar presente en todos los Planos de

Construcción a ser presentados ante las agencias gubernamentales competentes, para la obtención de

los permisos de construcción en cuestión. En el caso de que dichos Planos de Construcción y/o

Especificaciones presenten diferencias con respecto a los Planos de Anteproyecto previamente

aprobados, el Comité no estará en la obligación de aprobarlos y se reserva el derecho de informar a las

instituciones competentes en materia de permisos de construcción, de que el proyecto a presentar no

cuenta con la aprobación por parte del Comité y con los requisitos aquí establecidos y descritos en el

iniciarla, se deberá entregar al Comité copia de todos los Permisos de Construcción obtenidos para tales

efectos,

trasmitidas por el Comité Arquitectónico al aplicante por escrito a la dirección indicada en la aplicación

dentro de los cuarenta y cinco días después de recibido el material completo por el Comité

Arquitectónico por el requerido. Ninguna aplicación, se tendrá por aprobada a menos que el aplicante

reciba una nota por escrito de la aprobación por parte del Comité Arquitectónico.

o dibujos para cualquier trabajo hecho o propuesto o en conexión de cualquier otro asunto que requiera

la aprobación y consentimiento del Comité Arquitectónico, no constituirá una renuncia del derecho para

exigir la aprobación y en una propuesta similar.

representantes autorizados, serán responsables ante cualquier aplicante o dueño de unidad por

cualquier pérdida, daño o lesión causada a raíz o en cualquier manera concerniente con los actos y

responsabilidades del Comité, exceptuando que un miembro de ese comité haya sido responsable de

conducta culposa o dolosa.

de seguir cualquier recurso legal, necesario para evitar violación a este capítulo. En el caso de que el

Comité Arquitectónico prevalezca ante la Corte, el Comité Arquitectónico tendrá la capacidad de cobrar

sus costos y gastos legales.

responsabilidad de rechazar o aprobar, ninguna mejora hecha por el Desarrollador en ninguna unidad o

dentro de las áreas comunes de la asociación; provisto, en todo caso, que las adiciones, alteraciones y

modificaciones hechas por el Desarrollador dentro del condominio deberán ser consistentes con el

diseño ecológico planteado.

acuerda y consiente en cada uno y todos los acuerdos y obligaciones incluidos en esta declaración, sin

limitaciones, al pago de las cuotas en concordancia con las reglas y disposiciones establecidas en este

capítulo.

ninguna persona al menos que esa persona en el acto de la compra, transacción o intercambio, emita a

favor de la Asociación un contrato, en la forma proveída por la asociación, declarando que dicha

persona esté de conformidad y acuerde en cumplir cada uno y todos los acuerdos de este Reglamento.

una hipoteca al menos el acreedor hipotecario y sus cesionarios emitan una disposición contractual

indicando que está de acuerdo en: (a) que en el evento de que dicho acreedor hipotecario adquiera

título de la unidad a través de una ejecución, dación en pago de fideicomiso, dicho acreedor hipotecario

cumplirá todos y cada uno de los acuerdos y obligaciones dados en este Reglamento, y (b) dicho

acreedor hipotecario deberá aceptar para transferir el título de la Unidad relacionada al menos de que

dicha persona convenga y esté de acuerdo en cumplir cada uno de los acuerdos de este Reglamento.

uso del condominio está en el objeto a lo siguiente: (a) La unidad una vez construida, sólo podrá ser

usada para residencia familiar privada o en su defecto, para el uso que se establezca en el Plano de

Zonificación de Sitio y sus regulaciones. Ninguna parte del Condominio se usará para negocio, comercio,

manufactura, mercadeo, o cualquier otro tipo de propósito no residencial, excepto las áreas y lotes que

presenten un Uso del Suelo para el propósito propuesto o en el caso de lotes con una designación de

Uso del Suelo Condicional que permita dicha utilización, previa aprobación por el Comité Arquitectónico.

(b) Exceptuando las aprobaciones por la Asamblea General para el beneficio del condominio por entero,

ninguna señal podrá ser mostrada a la vista pública sobre o alrededor del exterior de ninguna unidad

incluyendo señales que anuncien la venta de la unidad o su alquiler, las cuales están expresamente

prohibidas. Lo anterior no es aplicable al Desarrollador a sus agentes en conexión con la construcción

original y venta de las unidades; (c) Cada propietario tendrá el derecho exclusivo, bajo su costo, de

pintar, repintar, pegar mosaicos, encerar o empapelar o cualquier otro acabado y decoración a las

paredes internas, cielo rasos, ventanas, pisos y puertas dentro de su propia unidad y en la superficie de

paredes adyacentes y subdivisiones entre su unidad, y además, a su propio costo y gastos, sustituir

nuevas acabados interiores en las superficies existentes en las paredes, superficies, separaciones o

cielo raso todo hacia lo interno; Bajo ninguna circunstancia se podrán pintar los exteriores de una

unidad habitacional que no concuerden con la gama que para dichos efectos se definirá en las

regulaciones arquitectónicas aprobadas por la Asamblea de Condóminos. La gama de pintura escogida

para las fachadas externas de una vivienda unifamiliar deberá ser aprobada de previo por el Comité

Arquitectónico del Condominio; (d) cada propietario deberá mantener su unidad en condiciones limpias,

sanitarias y atractivas y ser responsable del mantenimiento, reparación a cambio de la superficie de las

paredes internas, cercas, ventanas y puertas ( ya sean de vidrio, cedazo o cualquier otro material),

referentes a su unidad y de sus electrodomésticos, incluyendo pero no limitado a refrigeradoras,

lavadoras de platos, elementos de iluminación, equipo de calefacción, calentadores de agua o plantillas

localizados dentro o conectados dentro de su unidad; (e) cada propietario tendrá completa

discrecionalidad de escoger su mobiliario interno y de amueblar la decoración interior de su unidad; (f)

no se embodegarán artículos de ningún tipo o dentro de la unidad, con la excepción de áreas no

visibles de calles adjuntas, las áreas comunes u otras unidades; (g) ningún implemento de ninguna

clase podrá ser almacenado o colocado por el propietario en las áreas comunes. El almacenaje en las

áreas comunes esta sólo autorizado a la asociación para el equipo usado en el mantenimiento y

operación de las áreas comunes; (h) todos los escombros, basura y suciedad deberán ser removidos de

la unidad por el propio propietario, y no se permitirá acumulación en áreas comunes o áreas comunes

restrictivas; (i) ningún propietario deberá hacer o causar alteraciones estructurales o modificaciones en

su unidad sin la previa autorización por escrito del Comité Arquitectónico; (j) excepto dentro de patios

internos, no se harán cercas o muros en las áreas comunes, excepto aquellas que sean instaladas en

concordancia con el plan del condominio o sean aprobadas por el Comité Arquitectónico; para dividir

lotes sólo se permitirá la siembra de un seto bajo de altura, entre uno a uno punto cuarenta metros

sobre el nivel interno del jardín. (k) Ningún tendedero de ropa externo será colocado y no deberá haber

secado al aire libre o lavado de prendas; (l) no se usará equipo de poder cuyos motores produzcan un

ruido que supere los sesenta decibeles percibidos dentro de la construcción de una unidad con las

puertas y ventanas cerradas normalmente; ni habrán tiendas de entretenimiento o tiendas de carpintería

en una unidad o área común; salvo aquellas que se hayan establecido de previo en el Plan Maestro del

Condominio y/o se considere estrictamente necesarias por los desarrolladores y/o Condóminos, previa

aprobación por parte de la Asamblea General. (m) no se podrá parquear el vehículo o automóvil o

permitir a sus huéspedes, invitados, sirvientes o miembros de su familia el parquear sus vehículos o

cualquier otro automóvil en otro lugar de parqueo que no sea el lugar destinado a ello o lugares

asignados a dicho propietario o en la designada “área de parqueo de visitantes”, específicamente en las

Áreas Comunes; (n) Ningún trailer, cámper, casa móvil, botes, vehículos inoperantes o similar será

permitido que permanezca durante la noche en el área. Ningún mantenimiento, reparación de vehículos

(exceptuando servicios de emergencia) serán permitidos en ninguna área dentro de las Áreas Comunes

del Condominio. No podrá cercarse un área de parqueo ubicado en zona común. Aquellos ubicados

dentro de Finca Filial podrán estar únicamente techados. El diseño del techo y estructura a utilizar así

como los materiales deberán ser aprobados por el Comité Arquitectónico previo a la iniciación de las

obras. Una vez aprobados deberán contar con los permisos de construcción correspondientes, cuya

copia se entregará al Comité Arquitectónico, previo a la iniciación de las obras. (o) Si el propietario

deseare realizar una casa accesoria adicional a la principal en su terreno, entendido como casa de

huéspedes, esta construcción y su manejo y reglamentación, será en concordancia estricta con el

presente reglamento para esa construcción adicional; (p) en el caso de que el propietario de una unidad

de condominio deseare construir una casa adicional en su terreno, es entendido y expresamente

aceptado que únicamente se permitirá bajo el estilo de casa de huéspedes y una unidad solamente; (q)

los animales o mascotas en las unidades y las áreas comunes incluyendo las áreas restrictivas, serán

permitidos dentro de las áreas privativas y de ninguna manera en las áreas comunes; no obstante,

aquellos animales o mascotas que distorsionen la paz y tranquilidad de los condominios o el uso y

disfrute de una unidad por cualquier dueño, según la determinación de la Junta, serán absolutamente

prohibidos; Para los efectos del presente inciso, deberá entenderse como mascotas únicamente los

siguientes: gatos domésticos, aves permitidas por ley, tortugas, roedores domésticos y perros de una

altura máxima de treinta centímetros del piso a su vientre, bajo ninguna circunstancia serán permitidos

perros de las razas rotthwailler, pitbull terrier, doberman, o cualquiera otro clasificado internacional o

nacionalmente como de pelea o guardia. En cualquiera de los casos, como se dijo, la tenencia de

mascotas se encontrará restringida a los animales indicados y sólo la asamblea general por mayoría

simple de los votos podrá variar el criterio de aceptar o no animales fuera de los parámetros aquí

establecidos. Se permitirá un máximo de dos mascotas por unidad de condominio, de la misma especie

o diferente. En cualquiera de los casos, las mascotas permitidas, necesariamente deberán estar

confinadas a las áreas privativas y bajo responsabilidad absoluta del condómino, aun y cuando no le

pertenezca y sea ésta propiedad de algún invitado o inquilino. La tenencia de mascotas y

responsabilidad frente a terceros, se regirá además por las leyes que al efecto se encuentren vigentes

en el país; (r) ningún explosivo, material inflamable, químico o material peligroso o nocivo podrá ser

almacenado en ninguna unidad o área común que ponga en daño la salud, seguridad o el disfrute de

los condominios o que produzca malos olores, humo o irritación a los otros, según lo determina la Junta;

(s) Son prohibidos los ruidos altos de radio, televisión, o cualquier otra fuente dentro de una unidad o

áreas comunes incluyendo áreas comunes restrictivas, y que molesten a los otros propietarios según

determinación de la Junta y que superen los sesenta decibeles dentro de las áreas privativas

construidas como se estableciera con las máquinas de poder; (t) no se permite quemar en el interior o

exterior de cualquier unidad o área común incluyendo áreas restrictivas comunes; (u) se prohíbe llevar

a cabo cualquier acto o involucrarse en cualquier conducta que tenga efectos adversos al uso y disfrute

del condominio de los otros propietarios a juicio de la Junta o de la Asamblea General; es obligación de

los condóminos, sus invitados e inquilinos, el guardar siempre el decoro y restringirse de toda o

cualquier actividad contraria a la moral y las buenas costumbres especialmente en las áreas comunes

del condominio. Las conductas indecorosas, lascivas y sexuales en las áreas comunes, aun entre

parejas casadas, se encuentran absolutamente prohibidas, el administrador y un condómino, elevarán a

la Junta Directiva del Condominio una queja por escrito denunciando la conducta observada y aportarán

las pruebas del caso, si la Junta Directiva encontrare mérito para ello, se aplicará al condómino

responsable una multa de mil dólares, la cual se incrementará en tantos iguales cada vez que le sea

denunciada una conducta de esta naturaleza; el no pago de esta multa conllevará las consecuencias de

no pagar las cuotas de mantenimiento aquí señaladas..

conservar en buena reparación y apariencia todas las porciones de su unidad y áreas comunes

restrictivas adyacentes incluyendo sus propias construcciones, balcones, paredes, ventanas, patios,

pasadizos, jardines interiores y facilidades de drenaje que son parte de la unidad y de las áreas

restrictivas comunes (con la excepción de aquellas que sea responsable del mantenimiento de la

Asociación) así que todo el tiempo la unidad presente una apariencia nítida y atractiva, libre de hierbas,

basura y desperdicios. Cada dueño deberá contratar los servicios de mantenimiento y mejoras en el

interior de su unidad y a cargo de terceras partes, proveyendo que en todo momento que esas

personas deberán estar bajo la supervisión del propietario, el cual responderá por daños o pérdidas

sufridas causadas por esas personas. Ningún propietario deberá interferir o dañar las áreas comunes o

instalar áreas verdes, mejoras o alterar las áreas comunes o interferirá con el Desarrollador o a la

Asociación en conexión con el mantenimiento del área común. Sólo se podrán sembrar aquellas

especies que sean previamente aprobadas por el Comité Arquitectónico, con el fin de evitar la

introducción de especies ajenas al hábitat a crearse en el condominio; preferiblemente se deberán

sembrar especies endémicas de la zona. De igual forma no se permitirá la siembra de especies de

frutas y/o vegetales que no sean previamente aprobadas, con el fin de evitar la atracción de especies de

animales y/o insectos que representen una amenaza a los propietarios y visitantes del condominio en

general o a la vegetación misma.

exclusivo de mejorar, mantener, reparar y alterar o modificar las áreas comunes o aquellas que a su

juicio desmejoren la calidad del condominio y todas las instalaciones o mejoramientos en la áreas

comunes, y no será permitido a ningún propietario hacer o mandar a hacer, ninguno de dichos trabajos.

acueductos sanitarios, acueductos, electricidad, teléfono, cable de televisión y aire acondicionado,

deberá estar regulados por la Ley y otras leyes conexas y regulaciones gobernando las líneas de

servicios públicos. Será responsabilidad del propietario de un lote realizar las obras de acometida

correspondiente, en cuyo caso deberá contemplar las recomendaciones técnicas que para dichos

efectos establezca el Ingeniero Responsable del diseño de dicha obra.

recreativas así como el uso de áreas comunes estará limitado a las horas establecidas por la Junta, y

serán utilizados por esas horas por los ocupantes o propietario del edificio y sus huéspedes ocasionales.

Lo anterior en caso de que existan dichas facilidades dentro de las áreas comunes, sin detrimento de

que en su propio terreno, cada condómino construyere sus propias facilidades indicadas. Todas

aquellas personas autorizadas para utilizar la piscina, spa y áreas recreativas se les deberán instruir del

uso de las mismas con las debidas formas de tranquilidad, confort y bienestar de los propietarios y

ocupantes de las propiedades adyacentes particularmente durante la mañana y horas de la noche.

no exime al propietario de cumplir todas y cada una de la obligaciones impuestas a los propietarios por

esta declaración y la Ley.

actuando en representación de este sujetará al propietario a las consecuencias y remedios de esta

declaración y de la Ley. Los remedios serán acumulativos en el evento de presentarse más de una

violación. En la eventualidad de que se repitan las violaciones, la Asamblea General podrá determinar

que los remedios propuestos en este capítulo son inadecuados para regular la situación específica, y la

Asamblea General deberá imponer los remedios adicionales que la Asamblea General considere

apropiados según las circunstancias.

oportunidad de leer esta declaración, y buscar la asesoría de un consejero legal, anterior a la

adquisición del título a la unidad en el condominio; (b) dicho propietario ha aceptado voluntariamente el

llenar todos y cada uno de los acuerdos y obligaciones estipulados en esta declaración, incluyendo sin

limitaciones, las obligaciones a cumplir por este capítulo, a pagar cuotas y a cumplir con reglas

promulgadas por la Junta y Asamblea General; (c) El precio que dicho propietario paga o pagará, en

relación a la adquisición de su unidad está basado en parte en el acuerdo de dicho propietario en llenar

todos y cada uno de los acuerdos de esta Declaración, incluyendo sin limitación, la obligación de cumplir

con este capítulo, pagar cuotas y cumplir las reglas y regulaciones dadas por la Junta y por la Asamblea

General. (d) Al adquirir un título de una unidad dentro del condominio, cada propietario está confiando

en el acuerdo de cada uno de los otros propietarios de cumplir esos obligaciones de esta declaración;

(e) Si dichos propietarios fallan en el cumplimiento de todos y cada uno de los acuerdos y obligaciones

dados en este declaración, causará daños materiales y perjuicios a la asociación y a cada uno de los

propietarios incluyendo al Desarrollador.

áreas comunes, a cargo de la Asociación de Condóminos. Las superficies de materiales y acabados

sobre sectores en áreas comunes y/o antejardines deberá ser aprobado por la Asociación de

Condóminos o Sub-Condóminos según corresponda.

servidumbre de paso creada de previo a someter la finca al régimen de condominio en esta misma

escritura.

Arquitectónico, se establece una especie de servidumbre de vista, de forma tal que todos los

condóminos acatarán las disposiciones de este comité en relación con el derecho de vista que un lote

ubicado en un plano superior al suyo debe mantener a pesar de las construcciones que en el predio

inferior se hagan. En Comité Arquitectónico no aprobará ningún diseño que atente contra el derecho de

vista que posea cualquier condómino de un plano superior.

resolver en forma expedita los diferendos, en forma voluntaria, todas las controversias o diferencias que

pudieran derivarse del presente reglamento y que en un período de quince días naturales no pudieran

resolverse mediante negociación, serán sometidas a: A.- en primera instancia a un procedimiento de

mediación que en ningún caso podrá exceder los treinta días naturales; y B.- en la eventualidad de que

el conflicto persista, ya sea total o parcialmente, las partes acuerdan someterlo a un proceso arbitral de

equidad que no podrá tardar más de sesenta días calendario. Dichos procesos se llevarán a cabo en el

Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara Costarricense de Bienes Raíces o en su defecto ante la

American Chamber of Commerce de la República de Costa Rica y de conformidad con la Ley de

resolución alterna de conflictos y promoción de la paz social, número siete mil setecientos veintisiete de

la República de Costa Rica, así como con el reglamento y procedimiento vigente en dichos Centros al

momento en que surja la disputa. El Centro de Conciliación y Arbitraje será quien designe el mediador

así como la composición de los tres miembros del Tribunal Arbitral. En caso de mediación, las costas del

proceso serán cubiertas por ambas partes en porcentajes iguales, independientemente de llegar o no a

un acuerdo. En el caso del arbitraje, cada parte cubrirá sus costas durante el proceso y será la parte

perdedora quien restituya las mismas a la parte vencedora en el plazo que el árbitro determinará.

reglamento, resultare nula, relativa o absolutamente, o bien fuere declarada inconstitucional, salvo que

se tratare del objeto mismo o alguno de los elementos esenciales del condominio, dicha cláusula será

eliminada del presente reglamento, pero la eficacia y validez del todo continuará en vigor eliminando

únicamente dicha cláusula a la que se hizo referencia.

transite por el condominio, será de veinticinco kilómetros por hora; los condóminos aceptan y reconocen

y reconocerán que en materia de circulación vehicular estarán sometidos a la Ley Nacional de Tránsito y

leyes conexas así como sus respectivos reglamentos de ley.

prorrogables por períodos iguales por parte de la Junta Directiva. Corresponderá a la Junta Directiva el

nombramiento del administrador y será ratificado por la Asamblea General Ordinaria de Condóminos.

La remuneración del Administrador será fijada por la Junta Directiva e incluida en el presupuesto anual

ordinario.

END
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